El alquiler turístico ha crecido de forma exponencial en los últimos años en España. Sin embargo, este auge trae consigo obligaciones fiscales y dudas entre los propietarios, especialmente sobre el tratamiento del IVA. A esto se suma la confusión entre conceptos como apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT), que presentan diferencias clave tanto en gestión como en fiscalidad. En este artículo analizamos las principales cuestiones y ofrecemos información basada en fuentes fiables.
¿Qué es el IVA y cómo aplica a los alquileres turísticos?
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un tributo que grava las actividades económicas realizadas por personas o empresas. En el caso del alquiler turístico, su aplicación depende del tipo de servicios que se ofrezcan junto al alojamiento.
1. Alquiler turístico exento de IVA
Cuando un propietario alquila su vivienda vacacional sin ofrecer servicios adicionales propios de la industria hotelera, el arrendamiento está exento de IVA, según el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA. Esto significa que:
- No es necesario incluir IVA en las facturas.
- Los ingresos se deben declarar como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF, eso sí, sin bonificación de alquiler tradicional.
2. Alquiler turístico sujeto a IVA
Si el alquiler incluye servicios como limpieza diaria, recepción, cambio de ropa de cama o comidas, Hacienda lo considera una actividad económica. En este caso:
- Se debe emitir una factura con un IVA del 10%, al tratarse de una actividad similar a la hotelera.
- Aunque desde el 2025 será del 21%
- El propietario deberá darse de alta como autónomo o empresa.
3. Alquiler gestionado por intermediarios
Cuando el propietario cede su vivienda a una empresa gestora, esta relación está sujeta al 21% de IVA. Esto ocurre porque el servicio prestado no es un arrendamiento directo, sino una gestión de alquiler.
Diferencias entre apartamento turístico y vivienda de uso turístico (VUT)
La terminología puede generar confusión, pero estas dos modalidades tienen características y regulaciones distintas:
Apartamentos turísticos
- Definición: Inmuebles destinados exclusivamente al uso turístico, inscritos en el registro de actividades turísticas de la comunidad autónoma correspondiente.
- Gestión profesional: Suelen estar gestionados por empresas especializadas o profesionales del sector.
- Obligaciones fiscales: Normalmente incluyen servicios adicionales, lo que los hace sujetos al 10% de IVA.
- Normativa específica: Cumplen con requisitos más estrictos en cuanto a licencias, accesibilidad y equipamiento.
Viviendas de uso turístico (VUT)
- Definición: Viviendas particulares alquiladas de manera ocasional o continua a turistas, generalmente a través de plataformas como Airbnb.
- Gestión particular: Son gestionadas directamente por el propietario, quien puede optar por no ofrecer servicios adicionales, o contratan una gestora sin ceder a esta el inmueble, solo la gestión.
- Obligaciones fiscales: Si no se incluyen servicios, están exentas de IVA y los ingresos se declaran como rendimientos de capital inmobiliario.
- Normativa flexible: Su regulación varía según la comunidad autónoma y suele ser menos estricta que la de los apartamentos turísticos.
Obligaciones fiscales para propietarios de viviendas turísticas
Independientemente de la categoría, los propietarios deben cumplir con las siguientes obligaciones:
1. Declaración de ingresos en el IRPF
- Los ingresos obtenidos por alquiler turístico deben incluirse en la declaración del IRPF.
- Si se ofrecen servicios adicionales, los rendimientos se consideran actividad económica.
- Si no hay servicios adicionales, se declaran como rendimientos de capital inmobiliario.
2. Alta en Hacienda y Seguridad Social
- Para actividades económicas (alquiler con servicios), es necesario darse de alta como autónomo en Hacienda y la Seguridad Social.
- También es obligatorio emitir facturas con el IVA correspondiente.
3. Deducciones fiscales
- Los propietarios pueden deducir gastos relacionados con el inmueble (IBI, comunidad, seguros, reparaciones).
- Sin embargo, si el alquiler está exento de IVA, no podrán deducirse gastos que incluyan este impuesto.
Claves para gestionar el IVA en alquileres turísticos
- Evalúa si ofreces servicios adicionales. Esto determinará si tu alquiler está sujeto o exento de IVA.
- Conoce la normativa local sobre apartamentos turísticos y VUT, ya que cada comunidad autónoma tiene regulaciones específicas.
- Consulta con un asesor fiscal para garantizar el cumplimiento de tus obligaciones y evitar sanciones.
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