¿Por qué es importante calcular la rentabilidad de un alquiler turístico?
Muchos propietarios e inversores se lanzan al alquiler turístico sin un análisis financiero previo, pensando que será automáticamente más rentable que el alquiler tradicional. Sin embargo, la rentabilidad puede variar según factores como:
Ubicación → No todas las zonas son igual de rentables.
Tasa de ocupación → ¿Cuántos días al año logras alquilarlo?
Tarifa media por noche → Cuánto cobras influye directamente en los ingresos.
Gastos fijos y variables → Mantenimiento, comisiones de plataformas, impuestos…
Calcular la rentabilidad con precisión te permitirá optimizar precios, reducir costos y maximizar ingresos.
1. Fórmulas para calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional
Existen tres formas principales de medir la rentabilidad de un alojamiento turístico:
Rentabilidad Bruta
Es la más sencilla y te da una idea inicial de los ingresos que genera tu propiedad en relación con su valor de compra.
Fórmula:
Rentabilidad Bruta(%)=(Ingresos anualesPrecio de compra)×100\text{Rentabilidad Bruta} (\%) = \left( \frac{\text{Ingresos anuales}}{\text{Precio de compra}} \right) \times 100Rentabilidad Bruta(%)=(Precio de compraIngresos anuales)×100
Ejemplo:
- Ingresos anuales: 25.000€
- Precio de compra del inmueble: 250.000€
(25.000250.000)×100=10%\left( \frac{25.000}{250.000} \right) \times 100 = 10\% (250.00025.000)×100=10%
Conclusión: Este alojamiento tiene una rentabilidad bruta del 10%, lo que significa que cada año genera ingresos equivalentes al 10% de su valor de compra.
Rentabilidad Neta (La más realista)
La rentabilidad neta tiene en cuenta los gastos de mantenimiento, impuestos y comisiones, lo que ofrece una visión más precisa del beneficio real.
Fórmula:
Rentabilidad Neta(%)=(Ingresos anuales−Gastos anualesPrecio de compra)×100\text{Rentabilidad Neta} (\%) = \left( \frac{\text{Ingresos anuales} – \text{Gastos anuales}}{\text{Precio de compra}} \right) \times 100Rentabilidad Neta(%)=(Precio de compraIngresos anuales−Gastos anuales)×100
Ejemplo:
- Ingresos anuales: 25.000€
- Gastos anuales (limpieza, suministros, impuestos, comisiones): 8.000€
- Precio de compra: 250.000€
(25.000−8.000250.000)×100=6,8%\left( \frac{25.000 – 8.000}{250.000} \right) \times 100 = 6,8\%(250.00025.000−8.000)×100=6,8%
Conclusión: Aunque la rentabilidad bruta era del 10%, la neta es 6,8% tras descontar gastos.
RevPAR (Revenue per Available Room)
Este indicador, usado en hoteles, también es útil en alquileres turísticos para analizar el ingreso real por noche disponible.
Fórmula:
RevPAR=Tarifa media por noche×Ocupacioˊn media\text{RevPAR} = \text{Tarifa media por noche} \times \text{Ocupación media}RevPAR=Tarifa media por noche×Ocupacioˊn media
Ejemplo:
- Tarifa media por noche: 100€
- Ocupación media: 65%
100×0,65=65€ por noche disponible100 \times 0,65 = 65€ \text{ por noche disponible}100×0,65=65€ por noche disponible
Conclusión: Si tu RevPAR es 65€, significa que cada noche disponible (ocupada o no) genera este ingreso promedio.
2. Factores que afectan la rentabilidad de un alquiler turístico
Ubicación y demanda → Ciudades con alta demanda tienen mayor tasa de ocupación y precios más altos.
Gastos operativos → Comisiones de Airbnb/Booking, limpieza, suministros reducen la rentabilidad.
Estrategia de precios → Un pricing dinámico ayuda a maximizar ingresos en temporada alta y baja.
Normativa local → Zonas con restricciones pueden limitar el alquiler turístico.
3. Estrategias para mejorar la rentabilidad de un alojamiento turístico
Si tu rentabilidad no es la esperada, puedes aplicar estas estrategias para optimizar tus beneficios:
Optimiza la estrategia de precios
Un precio fijo todo el año reduce beneficios. Herramientas de pricing dinámico como PriceLabs o Beyond Pricing ajustan tarifas en función de la demanda, eventos y temporada.
Reduce costos sin perder calidad
- Automatiza procesos → Cerraduras inteligentes y domótica reducen costes de gestión.
- Negocia comisiones → Algunas plataformas permiten acuerdos especiales para reducirlas.
- Invierte en eficiencia energética → Menos gasto en suministros.
Aumenta el valor percibido del alojamiento
Un precio más alto se justifica con mejoras en la experiencia del huésped:
Decoración atractiva
Equipamiento de calidad (WiFi rápido, aire acondicionado, Smart TV)
Servicios adicionales (traslados, experiencias locales)
Fomenta las reservas directas
Las plataformas como Airbnb o Booking cobran hasta un 20% en comisiones. Tener una web propia con motor de reservas reduce esa dependencia.
¿Cuán rentable es tu alquiler vacacional?
Calcular la rentabilidad te permite tomar decisiones basadas en datos y no en suposiciones. Aplicando estas estrategias, puedes optimizar los ingresos y reducir costos para maximizar beneficios.
Resumen rápido:
Calcula la rentabilidad bruta y neta antes de invertir.
Mide el RevPAR para ajustar precios y ocupación.
Reduce gastos, mejora la experiencia y optimiza la estrategia de precios.
¿Quieres mejorar la rentabilidad de tu alojamiento? En Turilogic, te ayudamos a gestionar y optimizar tu alquiler turístico de manera inteligente.